文丨西部菌。

12日 ，新轮住宅城乡建造部发布音讯称，造城超大特大城市正活跃稳步推动城中村改造，有戏分三类推动施行。官宣

现在，住建部城中村改造信息系统投入运转两个月以来，造城全国已有162个城市入库 。有戏

这意味着，官宣新一轮城中村改造举动已正式发动，新轮又有一批城市
，造城和一点儿人 ，有戏将因而获益。官宣

01。新轮

需求指出的造城是
，这一次的城中村改造举动，与以往的旧城改造、棚改有着显着差异。

说到“城中村改造”，许多人会感觉到这是一个好像现已让人生疏的词汇。因而在十多年前 ，城中村改造是一个“热词”，它在必然阶段中是城市更新的一种重要方法。不少专家、学者 ，还专门研究过不同区域城中村改造的形式差异 。

咱们所熟知的一点儿词汇和现象，如“拆迁户”、“安顿户”等，许多就与此相关 。

但这十来年，城中村改造的确显着放缓。这不仅是因而更大计划的棚户区改造成为城市更新的重心
，也是因而我国城镇化走到了新的展开阶段——到到2022年底，我国城镇人口占全国人口比重，也即城镇化率 ，已达到65.22％。

一般来说，当城镇化率抵达六七成以上时，城镇化速度将放缓，也便是咱们一般所说的
，进入城镇化的“下半场” 。

因而 ，新一轮城中村改造尽管再次发动，但与过往有一个重要差异
，那便是它不再是在所有城市展开，而仅仅是是超大特大城市的“专利”。这也是与之前大计划棚改的一个显着差异。

其缘故 ，除了城镇化展开阶段的改变 ，还有一个实践布景，便是人口展开局势的改变。

现在，除了超大特大城市 ，其它城市根本进步入了人口阻滞乃至负增长状况。而未来，人口区域散布将愈加分解，进一步向大城市会集
。这注定了，在人口流出的当地，城市更新的功率和动力已严峻削弱。

事实上 ，棚改在几年前就根本完毕 ，现已开释了一个十分显着的信号。

也因而，有人把新一轮城中村改造，描述为“棚改2.0”。

02。

那么 ，超大特大城市究竟有哪些
？

依据国务院2014年发布的《关于调整城市计划区分规范的告诉》，城区常住人口1000万以上的城市为超大城市 ，城区常住人口500万以上1000万以下的城市为特大城市  。

这方面的计算有多个定论。如依据住建部于2022年10月发布的《2021年城市建造计算年鉴》 ，到2021年年底 ，全国共有超特大城市19个 。

其间，超大城市8个，分别为上海、北京 、深圳、重庆、广州
、成都 、天津、武汉 。

特大城市11个 ，分别为杭州、东莞
、西安 、郑州 、南京、济南、合肥、沈阳、青岛、长沙
、哈尔滨。

而据第七次全国人口普查数据，答案则为21个。

其间，超大城市7个：上海、北京 、深圳 、重庆、广州、成都
、天津。

特大城市14个：武汉、东莞、西安、杭州 、佛山、南京 、沈阳、青岛 、济南 、长沙、哈尔滨、郑州  、昆明和大连。

此外，因而姑苏最近调整了人口计算口径，将姑苏园区归入姑苏主城区的计算领域，姑苏的城区人口打破500万大关 ，也算是跻身特大城市之列  。

也便是说，依照现在的状况，全国超大特大城市 ，至多仅仅是有22个 。新一轮城中村改造，也就仅仅是有这22个城市有资历。

03。

那么，有资历发动新一轮城中村改造 ，究竟可以收成哪些实践利好 ？

对参加的城市来讲，最直观的利益便是，城市全体的寓居条件和生态环境
，也可以说城市界面 ，将得到进一步改进。

从更微观的视点 ，则可以看作是有机遇拓荒新的房地产和基建空间，然后带动建材、水泥、装饰 、家电等职业的展开。这在现在房地产商场根本面全体“趋冷”的大布景下
，含义显而易可见 。

有计算猜测
，这一轮改造尽管仅局限于二十来个超大特大城市，但潜在出资总计划估计超越5万亿元 ，估计2023年出资额（开工）或许达万亿等级。

新的改造，还有利于打造一点儿新的消费
、工业场景 ，为拉动内需和工业晋级，带来新的机遇
。

一起  ，住建部着重 ，此轮改造将与保证性住宅建造相结合，改造项目原则上应当按必然份额建造保证性住宅 
。这也利于扩展城市保证性住宅计划 ，然后提高对外来人口的吸引力。

归纳现在房地产、消费等多方面的实践状况而言
，这轮专门在超大特大城市展开的城中村改造举动 ，可谓是被各方寄予厚望 
。这从它的受注重程度就不难理解 。

本年以来 ，超大特大城市推动城中村改造的议题在多个重要场合被提及 。

例如
，4月28日 ，威望会议提出 ，在超大特大城市活跃稳步推动城中村改造和“平急两用”公共根底方法建造 。

本年7月，国常会审议经过《关于在超大特大城市活跃稳步推动城中村改造的辅导意可可见》，明确指出在超大特大城市活跃稳步施行城中村改造是改进民生、扩展内需 、推动城市高质量展开的一项重要行动。

可以说，方针层面的注重程度是拉满了。因而，在另一视点，有资历参加这个“大工程”
，也是对城市能级的一种直接的确定 。

04
。

简直全部城市更新和改造 ，都难以逃避一个关键问题，这究竟会对房地产职业
，切当说，会对房价带来怎样的影响 ？

直接说答案：相关于曩昔大计划棚改关于部分居民带来的“造富效应”和对房价的拉动 ，城中村改造关于城市全体房价的影响，应该要小得多 。

这不仅是由它的改造计划和计划所决议的，也与它的改造方法休戚相关 。

棚户区改造，一般便是“大拆大建”，归于典型的增量开发，而且是以货币化补偿为主，这关于房地产消费的影响，然后带动去库存，在必然时期效果是十分显着的
。

可是，这一轮城中村改造有三种方法，除了契合条件的施行撤除新建，别的还包含经常性整治提高以及介于两者之间的施行拆整结合。

也便是说 
，它不归于彻底的增量开发，更不是“大拆大建” 。由此开释的新的消费空间 ，显着与货币化棚改难以混为一谈 。

此外  ，它还将是一个长时间的进程，着重“老练一个推动一个 ，施行一项做成一项”。盼望它在短期内为房地产托底，并不实践  。

还不容忽视的一点是，与前些年开发商在参加城市旧改上的活跃性（一点儿开发商便是靠参加旧改发家）比较，这轮城中村改造，尽管也着重要“使商场在资源配置中起决议性效果”
，“引进社会资金”
，但不管从现在房地产商场根本面的改变，仍是从开发商生态的改变看，这类项目所能激起的商场呼应程度，也将有更大的不确定性。

因而 ，此轮城中村改造，究竟可以带来多大的归纳拉动效应，仍需调查。

当然，仅仅是有超大特大城市有机遇参加城中村改造这件事自身  ，也再次强化了一个越来越显着的信号
，那便是在新的展开阶段，方针、资源等展开要素向大城市会集的倾向
，或将体现得愈加显着
。

那些在人口、工业等根本盘上首先完成计划和能级跃升的城市，将尝到甜头
。

（作者：新闻中心）